KS Kotien rakennuttamat kohteet kuuluvat asuntokauppalain mukaiseen rakentamisvaiheen suojausjärjestelmään eli RS-järjestelmään. Suojausjärjestelmän piiriin kuuluvasta asuntoyhtiöstä käytetään nimitystä RS-kohde. RS-järjestelmä takaa, että kauppa syntyy asuntolain säädösten mukaan ja kohde rakennetaan ilmoitettujen suunnitelmien, voimassa olevien määräysten sekä hyvän rakentamistavan mukaisesti. RS-järjestelmä on laadittu turvaksi asunnonostajille, jotka ostavat asunnon kohteen ollessa vielä rakennusvaiheessa.

Ennen rakentamista

Ennakkomarkkinoinnin aikana valmistellaan kohteen rakentamista. Ennakkomarkkinoinnissa olevaa asuntoa ei voi vielä ostaa, mutta asunnon voi varata itselleen. Mitä aikaisemmassa vaiheessa uudiskohdetta on varaamassa ja ostamassa, sitä enemmän on mahdollisuuksia valita juuri itselle sopivin asunto sekä vaikuttaa asunnon pintamateriaaleihin ja väreihin. Asuntojen myynti aloitetaan, kun ennakkovarauksia on riittävän paljon, kohteelle on myönnetty rakennuslupa ja asuntokauppalain mukaiset turva-asiakirjat ovat RS-pankissa. Asuntojen rakennustyöt käynnistyvät samoihin aikoihin.

RS-kohteissa ostajien ja yhtiön hyväksi on asetettu asuntokauppalain vaatimat turvajärjestelmät. Myyjän tulee asettaa asuntokauppalain edellyttämät turva-asiakirjat säilytettäväksi pankkiin. Turva-asiakirjat sisältävät mm. vakuustodistukset, taloussuunnitelman, kiinteistön tiedot, rakennusluvan ja lupapiirrustukset, rakennustapaselostuksen sekä urakkasopimuksen. Ostajalla on oikeus tutustua näihin asiakirjoihin RS-pankissa. 

RS-kohteissa osakkaiden ja yhtiön turvaksi asetetaan vakuudet. Järjestelmä on suunniteltu siten, että joku kolmesta vakuudesta (rakentamisvaiheen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuus) on asuntokauppalain mukaisesti voimassa aina ensimmäisestä kaupasta siihen asti, kunnes 10 vuotta on kulunut rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä.

Ensimmäinen vakuus eli perustajaosakkaan suorituskyvyttömyysvakuus otetaan ennen asuntomyynnin alkamista. Vakuutta ei erikseen vapauteta, vaan se on voimassa 10 vuotta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä.

Suojamääräyksien mukaan rakentamisvaiheen kauppa tehdään kirjallisesti. Asunnon kaupanteossa käydään läpi kauppa-aineisto ja kauppakirjat allekirjoitetaan. Mahdollisista lisä- ja muutostöistä tulee sopia heti kaupanteon jälkeen.

Rakennusvaiheessa ostaja voi teettää työmaa-aikataulujen sekä mahdollisuuksien puitteissa lisä- ja muutostöitä, jotta kohteesta saa muokattua itselle mieluisen ja sopivan. Tyypillisiä lisä- tai muutostöitä ovat esimerkiksi keittiön ja kylpyhuoneen muutostyöt sekä takan asennus. Muutostöistä annetaan kirjallinen tarjous ja sovituista muutos- ja lisätöistä tehdään lisäksi kirjallinen tilaussopimus. 

 

 

 

Rakentamisen aikana

Rakentamisvaiheen vakuus on yleensä pankkitakaus ja sen myöntää RS-pankkina toimiva pankki.

Rakentamisvaiheen aikana yhtiön hallintoa hoitaa rakennusaikainen hallitus, joka muodostuu rakennusliikkeen toimihenkilöistä.  Kun asunnoista on myyty neljäsosa, hallitus järjestää osakkeenostajien kokouksen. Ostajat voivat kokouksessa halutessaan valita omiksi edustajikseen rakennustyöntarkkailijan sekä tilintarkastajan, joiden kulut lisätään asunto-osakeyhtiönkuluihin.

Ennen asuntojen luovutusta pidetään muuttotarkastus, jossa ostajat tutustuvat ja tarkastavat uuden kotinsa. Muuttotarkastuksen yhteydessä ostajille annetaan tarkastuslomake, joihin he kirjaavat mahdolliset asunnossa havaitut puutteet ja virheet. Virheet korjataan ennen muuttopäivää. Asuntokauppalain mukaan myyjä saa kuitenkin siirtää pienten asumista haittaamattomien virheiden korjaamisen vuositarkastuksen yhteyteen.

Asuntojen arvioitu valmistumispäivämäärä on merkitty kauppakirjaan. Viimeistään kuukautta ennen asuntojen valmistusta ostajat saavat muuttopäiväkirjeen, jossa ilmoitetaan tarkka muuttopäivä. Asunnot luovutetaan ostajille, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuksen käyttöön ja muuttotarkastus on pidetty. Avaimet uuteen kotiin luovutetaan muuttopäivänä. Tämä edellyttää, että kauppahinta sekä mahdolliset lisä- ja muutostyöt on kokonaisuudessaan maksettu. Samalla asunnon hallinta ja omistusoikeus osakkeisiin siirtyy ostajalle.

Rakentamisen jälkeen

Kun rakennukset ovat valmiita ja ostajat ovat muuttaneet sisään, järjestetään yhtiökokous. Kokousta kutsutaan hallinnonluovutuskokoukseksi, sillä yhtiö siirtyy rakennusliikkeen hallinnosta osakkaiden omaan hallintoon. Kokous pidetään yleensä noin kolmen kuukauden kuluttua rakennusten valmistumisesta.

Hallinnonluovutuskokouksessa esitetään yhtiön valmistumisajankohdan tilinpäätös ja selvitys taloussuunnitelman toteuttamisesta sekä tilintarkastajien lausunnot niistä, annetaan tiedot rakennustyön teknisestä toteuttamisesta ja todetaan rakentaminen suoritetuksi suunnitelmien mukaan. Lisäksi rakennustyön tarkkailija voi pitää puheenvuoron, mikäli hänet on osakkeenomistajien kokouksessa valittu. Kokouksessa voidaan käydä läpi myös yhtiön huoltoasioita. Lopuksi valitaan yhtiölle uusi hallitus ja tilintarkastajat jäljellä olevaksi toimikaudeksi.

Hallinnonluovutuskokouksen yhteydessä vapautetaan yleensä myös rakentamisvaiheen vakuus. Rakentamisvaiheen vakuus vapautetaan, kun asuntokauppasopimuksen ja urakkasopimuksen mukaiset velvoitteet on täytetty, rakennusvalvontaviranomainen on pitänyt käyttöönottotarkastuksen ja rakennus on hyväksytty käyttöön. Rakentamisvaiheen vakuuden tilalle asetetaan rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus on yleensä pankkitakaus ja sen myöntää RS-pankkina toimiva pankki.

Asuntojen osakekirjat ovat olleet RS-pankin hallussa rakennusvaiheen ajan. Osakkaille ilmoitetaan kirjallisesti osakekirjojen luovuttamisesta, kun kaikki myyntihintasuoritukset on maksettu ja KS Kodit on antanut pankille osakekirjojen luovutusluvan hallinnonluovutuksen jälkeen. 

Asuntojen vuositarkastus järjestetään, kun rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä on kulunut 12-15 kuukautta. Vuositarkastuksessa asunnon ostajille ja asuntoyhtiölle jaetaan lomakkeet, joihin mahdolliset virheilmoitukset merkitään. Tämän jälkeen myyjä käy katsomassa virheet ja ottaa niihin kantaa. Vuositarkastuksen tarkoituksena on selvittää kaikki mahdolliset virheet kerralla yhtiökohtaisesti, jotta ostajille aiheutuu korjauksista mahdollisimman vähän vaivaa.

Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus on vapautettava, kun asuntokauppasopimuksen ja urakkasopimuksen velvoitteet on täytetty, vuositarkastus on pidetty ja tarkastuksen yhteydessä ilmoitetut, asuntokauppalain mukaan virheenä pidettävät seikat on korjattu. Vakuuden asettamisvelvollisuus lakkaa, kun on kulunut 15 kuukautta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä. Rakentamisvaiheen tai rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttaminen ei vaikuta myyjän virhevastuuseen.